2026年01月05日-01月11日，北京楼市迎来1224新政后的第三周。此前两周，新政刺激下的新房周度成交量分别达到905套、846套，创下近一年相对高位；而上周市场热度明显回落，新房、二手房同步降温，其中新房网签套数环比下降超四成，正式从短期高峰回归“正常”区间。
新房市场：成交量腰斩，均价逆势微涨
据“京楼销售排行榜”数据显示，上周北京市商品住宅成交479套，环比大幅下降43.38%；成交面积6.54万㎡，环比下降35.63%，两项核心成交量指标均呈现“腰斩式”下滑。尽管市场整体遇冷，但成交均价却逆势上涨，达到58325元/㎡，环比涨幅6.75%——这一现象主要源于高价豪宅项目成交占比提升，并非整体市场回暖。受成交量拖累，上周新房成交金额最终降至38.12亿元，环比下降31.34%，市场规模较前两周明显收缩。
从细分市场来看，不同类型住宅的表现呈现显著分化，普宅仍是市场主力，豪宅、别墅则凭借产品稀缺性维持稳定需求。
普宅：顺义润园夺金额冠，通州运河玖院霸榜套数
普通住宅（均价80000元/㎡以内）作为支撑市场的核心板块，上周成交419套，占新房总成交量的87.5%；成交面积5.27万㎡，成交均价53706元/㎡，成交金额28.31亿元，贡献了近七成新房成交金额。
金额榜单上，顺义区北京润园以4.64亿元蝉联普宅金额冠军，上周成交25套、0.72万㎡，均价64614元/㎡。作为顺义中央别墅区的代表性项目，北京润园自2025年12月5日开盘以来，仅1个多月时间已网签124套，对应483套的规划总量，去化率超25%，总网签金额达27.5亿元，其两次取证房源的网签表现尤为均衡：11月15日取证的高端房源网签18套，均价88364.52元/㎡；11月27日取证的刚需改善房源网签106套，均价65378.99元/㎡，覆盖不同预算客群的策略让项目持续领跑。
套数方面，通州区中建运河玖院再次展现“流量担当”实力，以56套成交量斩获普宅及全市新房套数双冠军，成交面积0.65万㎡，成交金额3.9亿元，均价60286元/㎡。截至上周，该项目总网签已达963套，对应1548套的规划总量，去化率高达62.2%；按照当前网签速度，预计在腊月前即可突破1000套，从2025年9月20日开盘至今仅4个月，有望成为北京楼市少见的“现象级”刚需项目，通州运河商务区的区位优势与亲民定价，是其吸引购房者的核心原因。
豪宅：朝阳璞樾夺金，海淀隅海岄领跑套数
均价80000元/㎡以上的豪宅市场，上周成交40套，成交面积0.65万㎡，成交均价99027元/㎡，成交金额6.44亿元。尽管成交量仅占新房总成交的8.3%，但高单价属性让其成为支撑整体均价上涨的关键。
金额榜单上，朝阳区璞樾以0.65亿元登顶，上周成交4套、0.07万㎡，均价99655元/㎡，套均总价超1600万元，其朝青板块的区位与高端产品设计，吸引了不少改善客群。套数方面，海淀区北京隅海岄以5套成交成为豪宅套数冠军，成交面积0.07万㎡，均价86217元/㎡，田村板块的教育资源配套是项目核心竞争力。
值得关注的是，西城区中海京华玖序虽仅成交1套，但凭借178500元/㎡的超高均价，以0.36亿元跻身豪宅金额榜第八。作为核心城区的稀缺豪宅，项目单价接近五环外项目的3倍，凸显了北京“核心地段+豪宅属性”的产品在市场中的抗跌性。
二手房市场：成交创13周新低，挂牌价持续下探
与新房市场同步，北京二手房市场上周亦呈现“降温”态势。数据显示，上周北京二手住宅成交2910套，环比下降14.13%；成交面积26.27万㎡，环比下降13.76%。这一成交量不仅是近13周以来的最低值，也是近13周内仅有的两次周度成交低于3000套的情况之一，市场活跃度明显下降。
价格方面，二手房挂牌均价持续下探。据安居客数据，截至2026年1月12日，北京二手房挂牌均价降至39045元/㎡，环比上月下降1.02%，同比去年下降11.33%；且业内预测，后续挂牌均价将进一步回落至“3.8万/㎡开头”。从累计成交看，截至1月11日，北京1月二手住宅累计成交3427套，较去年同期明显减少，与2025年二手房依靠“以价换量”维持增长的态势形成鲜明对比。
市场分化加剧：头部项目占近三成份额
尽管上周北京楼市整体遇冷，但市场分化趋势进一步加剧，头部项目凭借区位、产品力优势，占据了大量市场份额。数据显示，上周新房成交金额前四的项目——北京润园（4.97亿元）、中建运河玖院（3.9亿元）、懋源骊橒臺（2.16亿元）、招商序（2.07亿元），合计网签金额13.1亿元，占全市新房总成交金额的34.4%，近三分之一的市场份额被这四个项目包揽。
其中，大兴区招商序的表现尤为亮眼，上周成交30套、0.31万㎡、2.07亿元，位列全市新房套数亚军、金额第四名，在亦庄河西板块堪称“扛把子”。项目当前总网签146套，整体成交均价7.23万/㎡，而上周成交均价6.71万/㎡，通过适度让利拉动成交量，进一步巩固了区域市场地位。此外，懋源集团旗下两个项目同时跻身全市新房金额前五，顺义中央别墅区的懋源骊橒臺首现网签即成交16套、2.16亿元，丰台丽泽商务区的懋源璟岳则以3套成交贡献1.43亿元，展现出高端房企在细分市场的产品力优势。
总结：新政余热消退，市场回归常态
综合来看，上周北京楼市的核心特征是“新政效应减弱，市场回归常态”。1224新政带来的短期成交高峰过后，新房市场从900套左右的高位回落至479套的“正常”水平，二手房市场也因价格下探未能有效拉动需求，出现成交下滑，2026年开年即呈现“新房、二手房同步降温”的局面。
对于后续市场，需重点关注两大方向：一是新政余热是否完全消退，若成交量持续低位运行，是否会有新的政策调整出台；二是二手房挂牌价的下滑趋势是否会持续，“以价换量”策略能否在春节前见效。从当前分化格局来看，顺义中央别墅区、通州运河商务区、大兴河西等板块的头部项目，仍将是支撑市场的核心力量，而刚需客群对高性价比项目的偏好，也将持续影响市场结构。2026年北京楼市的具体走向，还需通过后续周度成交数据的持续跟踪进一步观察。
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